si eu pot spune ca am prevazut actuala criza!

Inventariind articole scrise de mine mai demult am descoperit ceva ce pana si pentru mine a trecut neobservat. Am prevazut criza actuala! cu o diferenta majora: pentru 2010. marturie sta acest articol:

Fantomele Creditului Ipotecar

Ultima fascinaţie a românilor în materie de achiziţii curente se dovedeşte a fi cumpărarea de case sau apartamente cu plata în rate. Ba mai mult, obsesia celor care vor o casă la un preţ acceptabil se izbeşte de dorinţa celor care vor să scoată bani buni din vânzarea unui imobil. Din confruntarea acestor voinţe câştigă pe de o parte agenţiile imobiliare (absolut ineficiente la nivelul proprietăţilor de valori mici şi medii), firmele de amenajări şi pe de altă parte băncile care acordă credite ipotecare.

Creditul ipotecar prin natura lui constituie unul dintre instrumentele bancare utilizate pe segmentul de retail care generează un venit substanţial pentru instituţia care îl acordă. Puţini ştiu însă riscurile pe care o asemenea instituţie şi le asumă în momentul în care acordă un astfel de credit pe o perioadă mai mare de 10 ani.

Un prim model în ceea ce priveşte gestionarea proastă a unui asemenea portofoliu de credite ipotecare era cât pe ce să fie oferit de filiala germană a băncii HVB. Începutul anilor '90 a generat în fosta RDG o explozie în privinţa consumului de bunuri de orice fel, prin urmare inclusiv a cumpărării şi construcţiei de imobile prin intermediul creditului ipotecar. Expertiza bancară apuseană s-a aflat atunci în faţa unei situaţii fără precedent: posibilitatea unei creşteri agresive pe segmentul de retail fără posibilitatea întocmirii unui credit scoring pe termen lung. Rezultatul imediat a fost că nemţii din fosta RDG s-au împrumutat la bănci pentru a cumpăra case iar la începuturile noului mileniu din cauza scumpirilor înregistrate ca urmare a introducerii monedei europene, a şomajului şi a altor cauze complementare nu au mai fost în stare să plătească ratele restante. Orice instituţie financiară de credit, care are de a face cu un portofoliu de credite neperformante, înregistrează în general pierderi sau costuri suplimentare nedorite oricât de mari ar fi garanţiile solicitate.

Situaţia în cauză ar putea să se repete cu uşurinţă în România anilor 2010, indiferent dacă graniţele politice ale Europei ne vor include sau nu. Dacă vom trece sau nu printr-o asemenea situaţie nu constituie miza acestui material. Cert este un singur lucru: practicile de management al riscului la nivelul oricărei instituţii financiare ce are ca obiect de activitate finanţarea altor activităţi, ar trebui să fie dezvoltate într-o direcţie care să confere măcar practicile şi experienţa traversării unei crize de acest fel.

Ingineria financiară a dezvoltat, până în prezent, produse şi modalităţi prin care orice bancă poate transfera riscurile asumate prin deţinerea unui portofoliu de credite ipotecare. Un astfel de exemplu sunt obligaţiunile ipotecare care pot fi emise chiar de deţinătorii portofoliului de credite. Totuşi un exemplu şi mai interesant în acest sens îl oferă modelul american prin intermediul celor trei agenţii (sponsorizate guvernamental): Freddie Mac, Fannie Mae şi Ginnie Mae. Toate aceste trei agenţii au ca obiect principal de activitate crearea unor puluri de credite ipotecare prin achiziţionarea lor de la bănci şi transformarea lor în titluri de valoare de tipul mortgage-backed securities.

Dar, şi în această situaţie, excepţia de regulă apare în cazul Freddie Mac. Gestionarea riscurilor existente - cu privire la rata dobânzii - la nivelul acestei agenţii guvernamentale nu poate fi făcută fără operaţiuni de hedging pe piaţa instrumentelor financiare derivate. Despre ce se întâmplă în momentul de faţă la Freddie Mac nu vom ştii decât peste câţiva ani. Acum, pe lângă demisia a trei directori executivi în luna iulie şi a CEO în luna septembrie comisiile de control au dat un prim verdict: Freddie Mac care deţine mai mult de 20 % din creditele ipotecare acordate la nivelul SUA înregistra - la sfârşitul anului 2001, valoare pentru sfârşitul anului 2002 urmează să fie recalculată - expuneri de 1,7 miliarde dolari pe piaţa derivativelor. Valoarea nominală a acestor expuneri a fost 661 miliarde dolari.

Oricum am privi aceste cifre un lucru e evident: e foarte mult. Dacă situaţia Enron se va repeta, modelul Freddie Mac ar putea fi doar un studiu de caz pentru studenţii de la finanţe. Sau poate un model pentru pieţele emergente care se grăbesc să recupereze în 10 ani ce au câştigat economiile dezvoltate în 100?

Ce înseamnă aceste cifre, în cel mai rău dintre scenariile posibile, pentru cei care au cumpărat case pe baza creditului ipotecar? Dacă legislaţia o va permite: pierderea dreptului de proprietate asupra imobilelor în cauză dacă nu sunt achitate altfel, sau nu se ajunge la o altă înţelegere.

În cele din urmă, cert rămâne un singur lucru: casa ta nu e ta cât timp ai rate de plată!

Acest articol a fost scris de mine si publicat in revista Banii Nostri in 2003.